Private Veräußerungsgeschäfte im Zusammenhang mit Erbfällen und Selbstnutzung

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| Ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Einkommensteuergesetz [EStG]) liegt nicht vor, wenn der an einer Erbengemeinschaft Beteiligte einen Erbanteil an der Erbmasse, zu der ein Grundstück gehört, hinzuerwirbt und das Grundstück innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn veräußert. Diese positive Entscheidung hat der Bundesfinanzhof getroffen. Frohe Kunde kommt auch vom Finanzgericht Münster, wonach der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchrecht keine Veräußerung i. S. des § 23 EStG darstellt. Weniger erfreulich sind zwei Urteile des Bundesfinanzhofs, in denen es um die Steuerbefreiung bei einer Selbstnutzung der Immobilie ging. |

Hintergrund: Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre beträgt, unterliegen der Besteuerung. Ausgenommen sind nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG aber Wirtschaftsgüter, die

  • im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Erwerb eines Anteils einer Erbengemeinschaft mit Grundstück

Dem Urteil des Bundesfinanzhofs lag folgende (vereinfachte) Thematik zugrunde:

Beispiel
Die Erbmasse der aus A und B bestehenden Erbengemeinschaft besteht aus einem vom Erblasser bis zu seinem Tod selbstgenutzten Grundstück. A erwirbt in 2020 den hälftigen Gemeinschaftsanteil von B für 250.000 EUR und veräußert das Grundstück in 2023 für 600.000 EUR. Fraglich ist nun, ob sich aus der Grundstücksveräußerung in Bezug auf den für 250.000 EUR erworbenen Erbanteil ein steuerpflichtiger Gewinn nach § 23 EStG ergibt.

Beachten Sie | Nach Ansicht des Bundesfinanzministeriums entsteht durch den Verkauf ein nach § 23 EStG steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn – und auch das Finanzgericht München ging im Streitfall von einem steuerpflichtigen Vorgang aus. Gut, dass die Revision eingelegt wurde, denn der Bundesfinanzhof hat § 23 EStG verneint.

Auf den Punkt gebracht, bedeutet die neue Entscheidung Folgendes: Derjenige, der als Beteiligter einer Erbengemeinschaft einen Erbanteil an einer Erbmasse erwirbt, zu der auch ein Grundstück gehört, das er nachfolgend innerhalb von zehn Jahren veräußert, löst keinen Vorgang nach § 23 EStG aus. Soweit der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 20.4.2004 eine hiervon abweichende Auffassung vertreten hat, hält er hieran nicht länger fest.

Beachten Sie | Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf die neue Entscheidung reagieren wird, und ob sie ihre bisherige Auffassung ändert.

Entgeltlicher Verzicht auf ein Nießbrauchrecht

Im Streitfall des Finanzgerichts Münster wurde der Steuerpflichtigen in 2008 durch ein Vermächtnis ein Nießbrauchrecht an einem Grundstück zugewendet. Im Jahr 2012 überließ sie das Grundstück an eine Kommanditgesellschaft, an der sie als Gesellschafterin beteiligt war. Die Mieteinnahmen stellten Sonderbetriebseinnahmen dar.

Nachdem sie 2018 aus der Kommanditgesellschaft ausgeschieden war, überführte sie das Nießbrauchrecht mit einem Wert von 0 EUR in ihr Privatvermögen und erfasste die Mieteinnahmen fortan als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im November 2019 verzichtete sie gegen eine Entschädigungszahlung auf ihr Nießbrauchrecht.

Das Finanzamt vertrat nun die Ansicht, dass die Ablösung des Nießbrauchs nach § 23 EStG zu besteuern sei, da die Entnahme des Nießbrauchrechts aus dem Sonderbetriebsvermögen zu einer Anschaffung geführt habe. Somit sei der entgeltliche Verzicht innerhalb der – wegen der Nutzung als Einkunftsquelle nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 S. 4 EStG verlängerten – zehnjährigen Veräußerungsfrist erfolgt. Die Steuerpflichtige hielt dem entgegen, dass das Nießbrauchrecht nicht veräußert, sondern – als nicht übertragbares Recht – nur abgelöst wurde. Sie legte in der Folge Klage ein – und zwar erfolgreich.

Ein Nießbrauchrecht ist ein gegenüber dem Eigentum an der belasteten Sache verselbstständigtes, dingliches Nutzungsrecht und damit ein (einlage- und entnahmefähiges) Wirtschaftsgut i. S. des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG. Somit hatte die Steuerpflichtige das Nießbrauchrecht in 2018 durch Entnahme in das Privatvermögen übernommen.

Das Nießbrauchrecht war durch den entgeltlichen Verzicht in 2019 jedoch nicht veräußert worden. Denn eine Veräußerung setzt nicht nur die Entgeltlichkeit des Übertragungsvorgangs voraus, sondern auch einen Rechtsträgerwechsel an dem veräußerten Wirtschaftsgut.

Merke | Der Verzicht auf ein Nießbrauchrecht führt somit nicht dazu, dass dieses Wirtschaftsgut an den Grundstückseigentümer (zurück) übertragen wird, sondern zu dessen Erlöschen. Insofern handelt es sich um die endgültige Aufgabe eines Vermögenswerts in seiner Substanz und damit um einen veräußerungsähnlichen Vorgang, der von § 23 EStG aber nicht erfasst wird.

Beachten Sie | Ob der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchrecht ein Veräußerungsvorgang oder lediglich ein veräußerungsähnlicher Vorgang ist, wurde vom Bundesfinanzhof im Kontext des § 23 EStG bisher noch nicht entschieden. Daher hat das Finanzgericht Münster die Revision zugelassen.

Keine Steuerbefreiung für Verkauf eines Gartengrundstücks

Im Streitfall erwarben die Steuerpflichtigen ein Grundstück mit einem alten Bauernhofgebäude. Das Gebäude bewohnten sie selbst. Das Gebäude war von einem fast 4.000 qm großen Grundstück umgeben. Dieses nutzten die Steuerpflichtigen als Garten.

Später teilten sie das Grundstück in zwei Teilflächen. Sie bewohnten weiterhin das Haus auf dem einen Teilstück. Den anderen – unbebauten – Grundstücksteil veräußerten sie innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist. Das Finanzamt sah hierin einen steuerpflichtigen Vorgang und besteuerte den Veräußerungsgewinn. Dagegen machten die Steuerpflichtigen eine Befreiung von der Einkommensteuer wegen einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG) geltend – jedoch zu Unrecht, wie der Bundesfinanzhof befand.

Er stellte klar, dass eine Ausnahme von der Besteuerung nur dann vorliegt, wenn die Immobilie vom Steuerpflichtigen bewohnt wird. Mangels eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes können unbebaute Grundstücke jedoch nicht bewohnt werden, sodass der Befreiungstatbestand nicht greift. Dies gilt auch, wenn ein vorher als Garten genutzter Grundstücksteil abgetrennt und dann veräußert wird.

Merke | Mit der Teilung entstehen aus dem bis dahin einheitlichen Wirtschaftsgut Grund und Boden zwei neue Wirtschaftsgüter (Grundstücke), deren Nutzung zu eigenen Wohnzwecken jeweils getrennt zu betrachten ist.